Mutuo Acquisto Immobili all’asta

 

1. Richiesta mutuo prima dell’asta
Il cliente, mediato dalla società di mediazione, che si rivolge alla Banca prima dell’asta ha la
necessità di ottenere la delibera prima dello svolgimento dell’incanto, al fine di avere la certezza di
poter disporre dei fondi per il pagamento del saldo prezzo.
La Banca finanzia una percentuale del valore di CTU pari al Loan to Value (LTV) pro tempore vigente e
comunque nel limite massimo del prezzo di aggiudicazione. Il cliente dovrà provvedere con mezzi
propri al versamento della cauzione per la partecipazione all’asta e a procurarsi la liquidità
necessaria per affrontare eventuali rilanci.
Esempio:
Valore della CTU = 100.000 €
Limite Loan to Value = 80% pari a 80.000 €
Caso 1 Prezzo di aggiudicazione = 90.000 € Importo massimo finanziabile = 80.000 €
Caso 2 Prezzo di aggiudicazione = 60.000 € Importo massimo finanziabile = 60.000 €
Nota bene:
Il prezzo base d’asta nella prima ordinanza di vendita di solito coincide con il valore della CTU.
Successivamente, qualora gli incanti vadano deserti, viene emessa una ulteriore ordinanza di
vendita ad un nuovo prezzo base normalmente ridotto. E’ fondamentale inserire nella pratica
come valore dell’immobile il valore e la data della CTU.
Il collaboratore della società di mediazione deve raccogliere dal cliente e produrre in agenzia BNL
la seguente documentazione relativa al cespite del quale il cliente intenda entrare in possesso:
1) copia dell’ordinanza di vendita emessa nell’ambito dell’esecuzione immobiliare dalla quale
potranno essere desunti:
o il prezzo base dell’asta;
o la data prevista per l’incanto ed il termine massimo per il versamento del prezzo di
aggiudicazione;
o i recapiti del Custode/Delegato alla Vendita (nome, indirizzo e numero di telefono);
2) copia della CTU (la planimetria e la visura non sono obbligatori se non allegati alla CTU). E’
possibile scaricare copia della CTU dal sito delle Aste giudiziarie5 fino ad aggiudicazione avvenuta.
Nota bene:
Per semplificare la gestione dell’operazione, è necessario che il cliente scelga come notaio
rogante il notaio delegato alla vendita ove presente (informazione desumibile dall’ordinanza di
vendita).
Per presentare la pratica è necessario:
 inserire nella lettera di trasmissione finanziamento il codice convenzione n. 6280 – Aste
Giudiziarie (non contenente condizioni diverse rispetto alle ordinarie, ma necessario
per l’impostazione della pratica)
 specificare se l’operazione si configuri come acquisto di prima o seconda casa.
Per quanto riguarda la valutazione dell’immobile BNL non procede a richiede la perizia: si
considera infatti valida la CTU.
Adempimenti post aggiudicazione
Il collaboratore della società di mediazione preavvisa il cliente della necessità di comunicargli
immediatamente e comunque entro un massimo di 48 ore l’esito positivo o negativo dell’asta; il
collaboratore dovrà informare tempestivamente la Banca.
In caso di mancata aggiudicazione del cespite, la Banca non procede all’addebito delle spese di
istruttoria sul conto del cliente.
In caso di aggiudicazione del cespite, il collaboratore della società di mediazione (per il seguito
collaboratore) raccoglie dal cliente copia del Decreto di aggiudicazione, con precisato il termine
previsto per il pagamento del saldo prezzo, per consegnarlo all’Istituto Bancario.
Richiesta inoltrata successivamente all’ aggiudicazione
la Banca finanzia una percentuale del valore di CTU pari al Loan to Value (LTV) pro tempore vigente e
comunque nel limite massimo del prezzo di aggiudicazione.
Esempio:
Valore della CTU = 100.000 €
Limite Loan to Value = 80% del valore di CTU pari a 80.000 €
Prezzo di aggiudicazione = 60.000 €
Importo massimo finanziabile = 60.000 €
Il valore da inserire nella pratica è quello della CTU.
Qualora il mutuo richiesto sia superiore all’importo finanziabile di cui al primo capoverso, è
necessario richiedere la perizia BNL (esclusivamente tramite società autorizzate) completa di
planimetria e visura.
L’importo massimo finanziabile è pari all’ LTV pro tempore vigente calcolato nei limiti del valore
minimo tra il prezzo di aggiudicazione e la perizia BNL.
Esempio 1:
Valore della CTU = 100.000 €
Limite Loan to Value = 80% del Valore di CTU pari a 80.000 €
Prezzo di aggiudicazione = 130.000 €
Perizia BNL= 140.000 €
Importo massimo finanziabile 80% del prezzo di aggiudicazione = 104.000 €
Esempio 2
Valore della CTU = 100.000 €
Limite Loan to Value = 80% del Valore di CTU pari a 80.000 € Prezzo di aggiudicazione = 130.000 €
Valore di perizia BNL = 110.000 €
Importo massimo finanziabile 80% della perizia BNL = 88.000 €
Primo incontro
Il collaboratore deve raccogliere dal cliente e produrre in Banca la seguente
documentazione relativa al cespite del quale il cliente intenda entrare in possesso:

1) copia della CTU;
2) copia dell’ordinanza di vendita emessa nell’ambito dell’esecuzione immobiliare dalla quale
potranno essere desunti:
o il termine massimo per il versamento del prezzo di aggiudicazione;
o i recapiti del Custode/Delegato alla Vendita (nome, indirizzo e numero di telefono).
Il collaboratore chiede conferma al cliente del termine previsto per il versamento del saldo prezzo
(che potrebbe differire dal termine inserito nell’ordinanza di vendita) e verifica che la richiesta del
finanziamento sia pervenuta con il giusto anticipo rispetto al termine fissato per il versamento del
saldo prezzo; il collaboratore comunica queste informazioni al gestore BNL.
Per presentare la pratica è necessario inserire nella lettera di trasmissione finanziamento il codice
convenzione n. 6280 – Aste Giudiziarie (non contenente condizioni diverse rispetto alle
ordinarie, ma necessario per l’impostazione della pratica).
Per quanto riguarda la valutazione dell’immobile non BNL non procede a richiede la perizia: si
considera infatti valida la CTU salvo che l’importo richiesto sia superiore all’importo finanziabile (vd
es. 2).
Istruttoria tecnico legale e predisposizione della stipula
Ad oggi l’unica tipologia di atto possibile è l’Atto Bilaterale.
La sottoscrizione del decreto di trasferimento può essere contestuale o successiva al saldo del
prezzo di aggiudicazione, a seconda delle prassi adottate dai vari Tribunali d’Italia. In ogni caso
non sarà necessario ricorrere al prefinanziamento.
La tipologia di procedura usata nel caso specifico deve essere indicata dal Notaio incaricato nella
Relazione Notarile Preliminare.
Si fa presente che:
a) Se il Giudice dell’esecuzione è disponibile a firmare il Decreto di Trasferimento contestualmente
al versamento del saldo prezzo, il mutuatario potrà diventare immediatamente proprietario
dell’immobile e concedere ipoteca alla banca. In questo caso il Notaio Incaricato dovrà
accertarsi che il Giudice firmi effettivamente il Decreto contestualmente al versamento del saldo
prezzo. Provvederà quindi alla trascrizione del Decreto di trasferimento, che conterrà i
riferimenti del mutuo stipulato (Raccolta e Repertorio) ed immediatamente dopo provvederà
all’iscrizione della nuova ipoteca a fronte del mutuo erogato.

b) Se il giorno stabilito per il versamento del saldo prezzo il Giudice non sarà disponibile a
sottoscrivere contestualmente il Decreto di Trasferimento, il mutuatario firmerà il mutuo ma non
diverrà proprietario del bene e potrà solamente obbligarsi a concedere ipoteca alla Banca. In
questo caso il decreto di trasferimento conterrà i riferimenti del mutuo stipulato (Raccolta e
Repertorio) e l’ingiunzione a chiunque sia incaricato di trascriverlo di iscrivere contestualmente
l’ipoteca.
In caso di declaratoria di invalidità, inefficacia o revoca del decreto di trasferimento il contratto di
mutuo sarà risolto automaticamente. In tale evenienza il Notaio Incaricato della stipula deve
curare gli adempimenti necessari per ottenere dalla procedura o dalla Cancelleria del Tribunale la
restituzione della somma versata quale saldo prezzo dell’aggiudicazione.

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