Indice

CAPITOLO I

ITER STORICO ED EVOLUZIONE NEL TEMPO

DEL CONCETTO DI MUTUO

 

1.1Cenni storici …………………………………………………………….Pag.3
1.1.1La fiducia ………………………………………………………….»6
1.1.2Il comodato ………………………………………………………….»7
1.1.3Il deposito ………………………………………………………….»8
1.2Il concetto di usura ………………………………………………….»8
1.3Definizione di mutuo ………………………………………………»  14
1.4Caratteristiche ……………………………………………………..»17

 

 

 

CAPITOLO II

EVOLUZIONE STORICA DEL MUTUO FONDIARIO

 

2.1 Il mutuo fondiario……………………………………………………Pag.21
2.2 Notizie storico-legislative sull’evoluzione del credito fondiario ……………»23
2.2.1        Le riforme del credito fondiario dal credito agrario al credito edilizio ……….»26
2.2.2Il nuovo credito fondiario…………………………………………………»28
2.3 Le fonti comunitarie del credito fondiario……………………………..»33
2.3.1La proposta di direttiva CEE sul credito fondiario………………………..»37
2.4Le fonti legislative ed amministrative vigenti del credito fondiario.

Abrogazioni e disposizioni transitorie ……………………………………………..

 

»

 

45

 

 

 

CAPITOLO III

IL DECRETO BERSANI

 

3.1 Le novità del decreto Bersani …………………………………………….Pag.51
3.2 La disciplina dello jus variandi …………………………………………..»54
3.Il decreto Tremonti 2008………………………………………………….»60
3La convenzione Mef-Abi 19 giugno 2008……………………………..»65
3.4 La rinegoziazione del contratto di mutuo. Criteri distintivi tra rinegoziazione, sostituzione e portabilità del contratto di mutuo …………… 

»

 

67

3.5 L’osservatorio permanente presso il Mef …………………………………»73
3.6 I mutui e la privacy …………………………………………………………….»74

 

 

 

 

 

 

CAPITOLO IV

LA NATURA GIURIDICA DEL CREDITO FONDIARIO

 

4.1 Il credito fondiario inteso come forma di credito a medio e lungo termine. Dal credito “speciale” al credito “particolare”. Le ragioni di una legislazione “di favore” …………………………..……………………. 

 

Pag.

 

 

79

4.2 Il credito fondiario inteso come operazione economica realizzabile mediante un contratto di mutuo. Convergenze e divergenze con i mutuo di scopo …… 

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87

4.3 Mutuo di scopo e credito fondiario. Mancanza di scopo legale nel credito fondiario ….»103
4.4 Il credito fondiario inteso come figura di credito garantito e privilegiato. La funzione economica della garanzia nella protezione del credito ……… 

»

 

116

 

 

 

CAPITOLO V

I SOGGETTI DEL RAPPORTO DI CREDITO FONDIARIO.

 

5.1 Il mercato del credito fondiario in generale ……………………………..Pag.123
5.2La domanda di credito fondiario: il soggetto beneficiari ………………….»124
5.3La disciplina sulla trasparenza bancaria e sul credito al consumo. Il Prospetto Informativo Europeo Standardizzato predisposto dall’ABI e le Norme Bancarie Uniformi………….………………………………………. 

 

»

 

 

129

5.4L’offerta di credito fondiario: il soggetto finanziatore ……………………»136
5.4.1La raccolta del risparmio e l’esercizio del credito ……………………….»150

 

 

 

CAPITOLO VI

LA DISCIPLINA LEGISLATIVA ED AMMINISTRATIVA

DEL CREDITO FONDIARIO

 

6.1 La nozione di credito fondiario (art.38, comma 1 e 2, TUB) ……………….Pag.163
6.1.1Fasi delle operazioni del credito fondiario ……………………………..»164
6.2 Requisiti oggettivi ed elementi costitutivi delle operazioni di credito fondiario ……………………………………………………………… 

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165

6.2.1 L’ipoteca (art.38, comma 1, TUB) ………………………………………»167
6.2.2La percentuale di concessione o  proporzione tra valore immobiliare e credito erogato ………………………………………………………… 

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169

6.2.3La durata (art. 38, comma 1, TUB) …………………………………..»172
6.3Uno sguardo d’insieme sugli artt. 39, 40 e 41 TUB ……………………..»173
6.4La fase istruttoria ………………………………………………….»174
6.5La fase stipulatoria …………………………………………………..»178
6.5.1Doppio contratto e contratto unico……………………………………»178
6.5.2Il costo del finanziamento. Il tasso di interesse…………………………»184
6.5.3Il contratto preliminare ……………………………………………….»194
6.6La fase attuativa ……………………………………………………»206
6.6.1Le varie tipologie di erogazione del mutuo……………………………..»206
6.6.2Risoluzione del contratto per ritardato pagamento ………………………»216
6.6.3Uso anomalo del credito fondiario……………………………………»224
6.7La fase esecutiva. Il procedimento esecutivo (art.41 TUB) ………………»226
6.7.1Procedura esecutiva immobiliare……………………………………..»228
6.8Cenni sul regime fiscale delle operazioni di credito fondiario…………….»249
6.9Cenni sul credito alle opere pubbliche (art.42 TUB) ……………………»250

 

 

 

CAPITOLO VII

IL CREDITO FONDIARIO NELLA PRASSI BANCARIA ITALIANA.

 

7.1 Le funzioni di coordinamento, indirizzo e controllo di Banca d’Italia, CICR e ABI ………………………………………………………….. 

Pag.

 

257

7.2Lo “schema ABI di contratto di finanziamento fondiario stipulato in atto unico e annesso capitolato …………………………………………….. 

»

 

259

 

 

 

CAPITOLO VIII

CARATTERISTICHE GENERALI DELLA CENTRALE DEI RISCHI

 

8.1 Introduzione …………………….……………………..…………..Pag.271
8.2Origini …………………….………………………………………»272
8.3Vantaggi e pericoli dell’indebitamento plurimo ………………………..»276
8.4La disciplina giuridica ………………………………………………»284
8.5Profilo normativo del servizio ………………………………………..»286
8.6Natura riservata dei dati ……………………………………………..»293
8.7Accertamenti ispettivi e sistema sanzionatorio …………………………»297
8.8Organizzazione e funzionamento del servizio …………………………..»298
8.9Natura giuridica ……………………………………………………»308
8.10Incidenza in generale delle segnalazioni della Centrale …………………»317
8.11Responsabilità risarcitoria della banca nei confronti del cliente ………….»329
8.12Le esperienze estere ………………………………………………..»336

 

 

 

 

 

CAPITOLO IX

CLASSIFICAZIONE DEI RISCHI

 

9.1Area di rilevazione …………………………………………………Pag.345
9.2Limiti di censimento ………………………………………………..»347
9.3Meccanismi di rilevazione …………………………………………..»349
9.4Modello di rilevazione dei rischi ……………………………………..»357
9.5Categorie di censimento …………………………………………….»359
9.6Le sofferenze ………………………………………………………»362
9.7Variabili di classificazione …………………………………………..»372
9.8Classi di dati ………………………………………………………»375
9.9Segnalazione di operazioni particolari ………………………………..»377
9.10Aspetti contabili delle rilevazioni …………………………………….»382
9.11Acquisizione e spedizione delle informazioni …………………………..»383
9.12Gestione dei dati anagrafici ………………………………………….»388
9.13Gestione dei legami tra i censiti ……………………………………….»389
9.14Gestione degli importi ……………………………………………….»391

 

 

 

CAPITOLO X

LA RIFORMA DELLA CENTRALE DEI RISCHI

 

10.1I limiti tecnici delle informazioni della Centrale …………………………Pag.395
10.2Le Centrali dei Rischi finanziarie italiane ……………………………..»402
10.2.1Experian …………………………………………………………..»402
10.2.2SIC – Sistemi di Informazioni Creditizie ……………………………….»406
10.2.3Crif ……………………………………………………………….»408
10.2.4Ctc – Consorzio per la tutela del credito ………………………………..»413
10.2.5Cerved …………………………………………………………….»414
10.2.6Esempio di Visura ipotecaria ordinaria …………………………………»417
10.2.7Esempio di Visura ipotecaria ad uso legale ……………………………..»418
10.2.8Esempio di Visura Ipocatastale ………………………………………..»420

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

CAPITOLO XI

LE SOFFERENZE BANCARIE

 

11.1Incaglio e sofferenza ………………………………………………..Pag.425
11.1.1Le banche e i crediti in sofferenza …………………………………….»432
11.1.2La cartolarizzazione …………………………………………………»433
11.1.3La gestione dei crediti in sofferenza …………………………………..»441
11.2Il decreto ingiuntivo …………………………………………………»448
11.3L’ipoteca giudiziale …………………………………………………»451
11.4Il concordato fallimentare ……………………………………………»459

 

 

 

CAPITOLO XII

GLI ASPETTI FISCALI DEL MUTUO

 

12.1 Gli aspetti fiscali del mutuo: agevolazioni e detrazioni ……………………Pag.465
12.2Le spese detraibili ………………………………………………….»472
12.3Come beneficiare della detrazione …………………………………….»473
12.4La nozione di abitazione principale ……………………………………»476
12.5I mutui ipotecari per l’acquisto di altri immobili ………………………..»477
12.6I mutui per il recupero edilizio ………………………………………..»478
12.7 I mutui per la costruzione dell’abitazione principale ……………………..»479
12.8Regime fiscale dei finanziamenti fondiari: l’imposta sostitutiva ……………»481

 

 

 

CAPITOLO XIII

LA DICHIARAZIONE DEI REDDITI

 

13.1    Premessa …………………………………………………………..Pag.487
13.2Il modello 730 ……………………………………………………..»488
13.3Il modello Unico ……………………………………………………»495
13.4L’Irpef …………………………………………………………….»508
13.5Le detrazioni Irpef …………………………………………………..»513
13.6Le spese detraibili dall’Irpef …………………………………………..»519
13.6.1Detrazioni fiscali e mutuo ipotecario …………………………………..»524
13.6.2Detrazioni per le spese di ristrutturazioni edilizie …………………………»527
13.7Le spese deducibili dal reddito ……………………………………….»529
13.8La tassazione sugli immobili …………………………………………»533
13.8.1Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà ……………………………»537
13.8.2       Il valore catastale …………………………………………………..»539
13.8.3Il credito d’imposta …………………………………………………»541
13.8.4La plusvalenza ……………………………………………………..»542
13.9Il modello CUD ……………………………………………………»544

 

 

 

CAPITOLO XIV

PARAMETRI DI RIFERIMENTO

 

14.1EURIBOR, EONIA e Tasso di Interesse BCE …………………………..Pag.555
14.1.1EURIBOR ………………………………………………………..»556
14.1.2EONIA …………………………………………………………….»557
14.1.3Il tasso Refi della BCE ………………………………………………»561
14.1.4Euribor e remunerazione dei depositi …………………………………»562
14.1.5EURIBOR e EONIA ………………………………………………..»563
14.2L’Eurirs …………………………………………………………..»564
14.3Lo spread ………………………………………………………….»566
14.4Libor …………………………………………………………….»569
14.5TUS: Tasso Ufficiale di sconto ……………………………………….»570
14.6Il tasso anti-usura …………………………………………………..»579
14.7Prime rate …………………………………………………………»580
14.8L’importanza del tasso di interesse …………………………………….»582
14.8.1La teoria delle aspettative sul futuro del tasso d’interesse …………………»584
14.9   Interessi di mora …………………………………………………..»600

 

 

 

CAPITOLO XV

MATEMATICA FINANZIARIA

 

15.1Interesse e Montante ………………………………………………..Pag.609
15.2L’interesse anticipato ……………………………………………….»611
15.3I principali regimi finanziari …………………………………………»612
15.3.1L’interesse semplice …………………………………………………»613
15.3.2Tassi equivalenti ………………………………………………..…»614
15.3.3La “capitalizzazione” degli interessi …………………………………..»615
15.3.4L’interesse composto ………………………………………………..»617
15.3.5Il tasso nominale e il tasso effettivo …………………………………..»619

 

 

 

CAPITOLO XVI

L’AMMORTAMENTO DEL MUTUO

 

16.1Il “piano di rimborso” ………………………………………………Pag.625
16.2Piano di ammortamento francese ……………………………………..»628
16.3Piano di ammortamento italiano ………………………………………»629
16.4Piano di ammortamento tedesco ………………………………………»632
16.5Piano di ammortamento americano ……………………………………»635
16.6Ammortamento a durata variabile ………………………………….…»638
16.7Ammortamento a tassi miscelati ………………………………………»639
16.8Mutui a rate crescenti o decrescenti ……………………………………»643
16.9Competizione nell’ammortamento a tasso fisso e variabile ……………….»646
16.10Piano di ammortamento a rimborso libero …………………………..…»648

 

 

 

CAPITOLO XVII

IL TASSO DI INTERESSE

 

17.1Nozioni basilari ………………………………………………………Pag.655
17.2Il Mutuo a tasso fisso ………………………………………………….»656
17.3Il Mutuo a tasso variabile ………………………………………………»658
17.4Il Mutuo a tasso misto …………………………………………………»661
17.4.1Tasso di mora ……………………………………………………..»662
17.5Mutuo tasso variabile a rata costante …………………………………….»663
17.6 Mutuo a tasso variabile con tetto massimo di interessi ……………………..»666
17.6.1Mutui cap, proteggersi con il tasso CAP ………………………………..»667
17.7Mutui a tassi miscela (cocktail) ……………………………………….»668
17.8Mutui con tasso massimo (CAP & FLOOR), soluzioni col paracadute………»669
17.9Mutuo a tasso rinegoziabile …………………………………………..»669
17.10Mutuo a gestione autonoma ………………………………………….»670
17.11Il mutuo a tasso variabile a rata crescente ………………………………»672
17.12  Il mutuo a tasso variabile a rata protetta ………………………………..»673
17.13Mutuo per lavoratori atipici …………………………………………..»674
17.14Mutui a tasso di ingresso ……………………………………………»676

 

 

 

 

 

 

 

CAPITOLO XVIII

IL ROGITO NOTARILE E LA FIGURA DEL NOTAIO

 

18.1Il rogito notarile ……………………………………………………Pag.679
18.2La relazione notarile preliminare ……………………………………..»680
18.3Il notaio …………………………………………………………..»681
18.4La responsabilità professionale del notaio ……………………………..»688

 

 

 

CAPITOLO XIX

IL CATASTO

 

19.1 Catasto: etimologia e definizione ……………………………………….Pag.697
19.2 Il Catasto dei fabbricati ………………………………………………..»699
19.3 Il nuovo Catasto Terreni ……………………………………………….»709
19.4 Le certificazioni catastali ……………………………………………….»727
19.5 Fiscalità e Catasto …………………………………………………….»730
19.5.1 La tassazione ai fini Irpef dei redditi dei fabbricati ……………………….»740
19.5.2 La tassazione ai fini Irpef dei redditi derivanti da immobili posseduti da  soggetti esercenti attività di impresa ………………………………………. 

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747

19.5.3 La tassazione ai fini Ires dei redditi immobiliari ………………………….»752
19.5.4 L’utilizzo dei dati catastali ai fini delle imposte indirette ……………………»755

 

 

                  

CAPITOLO XX

I MUTUI E LE POLIZZE ASSICURATIVE

 

20.1 L’assicurazione: breve percorso storico ………………………………….Pag.775
20.2 L’origine dell’assicurazione ……………………………………………»777
20.3 I caratteri essenziali dell’attività assicurativa …………………………….»778
20.4 Antiche e nuove forme di assicurazione ………………………………….»779
20.5 Le assicurazioni private in Italia ………………………………………..»780
20.6 Le coperture assicurative sui mutui ………………………………………»783
20.7 Le varie polizze di assicurazione casa …………………………………..»786
20.8 La protezione del debito attraverso la polizza vita ………………………..»787
20.9 Gli effetti del vincolo della polizza ……………………………………..»789
20.10 Polizza incendio a tutela dell’immobile ………………………………….»792
20.11 Oltre l’80% del valore con la polizza fideiussoria …………………………»793
20.12 Polizze mutuo: differenza tra premio ricorrente e anticipato ………………..»794
20.13 Assicurazione mutuo: Polizza Serenity ………………………………….»796
20.14 Polizza Serenity Premium ………………………………………………»797
20.15 Polizza Serenity Extra ………………………………………………….»799

 

 

 

CAPITOLO XXI

APPROFONDIMENTI GIURIDICO-NORMATIVI SULL’IPOTECA

 

21.1L’ipoteca ………………………………….…………………………..Pag.803
21.2Diritto reale di garanzia ………………………….……………………..»804
21.3Par condicio credito rum ………………………….…………………….»805
21.4Terzo datore d’ipoteca ………………………….………………………»806
21.5Ipoteca concessa dal partecipante alla comunione ………………………..»809
21.6Postergazione dell’ipoteca ………………………….…………………..»810
21.7Diritto di seguito ………………………….……………………………»811
21.8La purgazione dell’ipoteca ………………………….………………….»812
21.9L’accessorietà ………………………….……………………………….»815
21.10La specialità ………………………….…………………………………»817
21.11L’indivisibilità ………………………….………………………………»821
21.12L’assolutezza ………………………….……………………………….»823
21.13La legittimazione dell’ipoteca ………………………….……………….»830

 

 

 

CAPITOLO XXII

L’ACCOLLO NEL MUTUO

 

22.1 L’accollo ………………………….…………………………………..Pag.835
22.2 Il contratto di accollo: profili giuridici e relative criticità ………………….»836
22.3 Natura giuridica dell’accollo ………………………….………………..»839
22.4 Criterio distintivo tra accollo interno ed esterno …………………………»847
22.5 Sussidiarietà dell’obbligazione dell’accollato ed unità del fenomeno dell’assunzione del debito altrui ………………………….……………. 

»

 

849

22.6 L’accollo cumulativo e l’accollo liberatorio ……………………………..»850
22.7Il frazionamento dell’ipoteca nel credito edilizio …………………………»851
22.8 La (duplice) rinuncia all’indivisibilità dell’ipoteca: dal punto di vista dell’oggetto e da quello del credito ……………………………………. 

»

 

853

22.9 L’estraneità del frazionamento dell’ipoteca rispetto all’eventuale accollo del mutuo da parte del terzo acquirente ……………………………………….. 

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856

22.10 Alcune precisazioni sulla struttura dell’accollo ………………………….»859

CAPITOLO XXIII

LE PERIZIE IMMOBILIARI

 

23.1 Introduzione …………………………………………………………Pag.869
23.2 La perizia immobiliare ……………………………………………….»871
23.2.1 Identificazione catastale ………………………………………………»871
23.2.2 Valore commerciale e valore cauzionale ………………………………..»871
23.2.3Commerciabilità …………………………………………………….»873
23.2.4Regolarità edilizia ……………………………………………………»873
23.3 Determinazione del valore di mercato degli immobili ……………………»874
23.4 Chi può stabilire il valore di mercato degli immobili ……………………..»875
23.5 Gli standard internazionali di valutazione immobiliare ……………………»878
23.6 Perizia o rapporto di valutazione immobiliare …………………………….»880
23.7 Standard internazionali di valutazione immobiliare ………………………»883
23.8 Utilizzo delle perizie ………………………………………………….»883
23.9 Compenso professionale per una corretta valutazione …………………….»884

 

 

                  

CAPITOLO XXIV

ITER OPERATIVO PER I MUTUI FONDIARI

 

24.1L’erogazione del mutuo ……………………………………………….Pag.889
24.2Documentazione necessaria per accedere al finanziamento ……………….»891
24.3I requisiti necessari per ottenere un mutuo ………………………………»894
24.4Affidabilità dei soggetti ……………………………………………….»895
24.5Capacità di rimborso ………………………………………………….»897
24.6Garanzia immobiliare ………………………………………………..»901
24.7La valutazione delle domande con i sistemi di scoring ……………………»903

 

 

 

CAPITOLO XXV

IL PROTESTO

 

25.1Cose il protesto ………………………………………………………Pag.907
25.2La levata di protesto …………………………………………………..»907
25.3Pubblicazione sul “Bollettino” …………………………………………»908
25.4Una nota sul protesto per mancata accettazione di una tratta ……………….»909
25.5Consultazione dell’archivio ……………………………………………»909
25.6Assegno impagato: iscrizione alla CAI, revoca di sistemi e sanzioni ………..»910
25.7Un caso particolare: l’assegno postale ………………………………….»912
25.8La normativa ………………………………………………………..»912
25.9La CAI ……………………………………………………………..»913
25.10Iscrizione di assegni protestati e applicazione delle sanzioni: la procedura …»914
25.10.1Casi in cui non viene concesso il periodo di tolleranza di 60 giorni …………»915
25.10.2Le sanzioni …………………………………………………………»916
25.11Consultazione dell’archivio ……………………………………………»917
25.12Cancellazione dell’iscrizione…………………………………………..»918
25.13Cattivi pagatori e centrali rischi: nuove regole ……………………………»918
25.14Conservazione dei dati personali ……………………………………….»919
25.14.1Richiesta di finanziamento …………………………………………….»919
25.14.2Temporanea morosità ………………………………………………….»920
25.14.3Definitiva morosità ……………………………………………………»920
25.14.4Rapporti che si sono svolti positivamente …………………………………»921
25.14.5Dovere di informare gli iscritti, accesso, rettifica, eliminazione dei dati ……..»921

 

 

 

CONCLUSIONI ……………………………………………………………..Pag.925
BIBLIOGRAFIA ……………………………………………………………..Pag.931
RIVISTE CONSULTATE ……………………………………………………..Pag.949
SITI INTERNET CONSULTATI ………………………………………………Pag.953

 

 

 

TABELLE

 

1Grado di parentela ……………………………………………………Pag.957
2Categorie catastali ……………………………………………………»958
3Valore catastale: come si calcola ………………………………………»961
4Mutuo edilizio per costruttori………………………………………….»962
5Documentazione per mutuo edilizio costruttori………………………….»964
6Codice di deontologia e buona condotta per i sistemi informativi gestiti da soggetti privati in tema di crediti al consumo, affidabilità e puntualità nei pagamenti ……………………………………………………………… 

 

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966

7Coefficienti calcolo usufrutto …………………………………………»970
8Comprare un immobile all’asta giudiziaria ………………………………»972
9Calcolo della superficie commerciale certificata …………………………»978
10Onorario notarile ……………………………………………………»980
11Le imposte che colpiscono l’acquisto di un immobile ……………………»984
12Imposte che colpiscono il valore dell’immobile………………………….»988
13Bonus per riacquisto della prima casa…………………………………..»989
14Detrazione fiscale sui mutui nel 730 ……………………………………»990
15Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà …………………………….»993
16Estinzione anticipata dei mutui ………………………………………..»994
17Le imposte sul contratto di mutuo………………………………………»997
18Tutela dei dati personali Documenti del Garante …………………………»999
19Assicurazione Protezione Vita TMC temporanea caso morte ……………..»1016
20CPI per erogazione mutui …………………………………………….»1017
21Regola per la detraibilità fiscale dei mutui ………………………………»1020
22Tassi medi e di usura validi dal 1° luglio al 30 settembre 2010 ……………»1022
23Tasso usura tipologie di finanziamento (da gennaio 2010) ………………..»1023

 

 

 

ABBREIAZIONI ED ARONOMI ………………………………………………Pag.1027